Договор ренты: варианты


Законом предусмотрено три варианта договора ренты: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением зачастую воспринимаются гражданами как один и тот же договор. Однако между ними есть существенные отличия.

Предметом договора ренты с пожизненным содержанием может быть только недвижимость — как жи­лая, так и нежилая.

Такой договор предусматривает в первую очередь не денежную выпла­ту, а удовлетворение нужд получате­ля ренты в питании, жилище, одеж­де и, если это необходимо, уходе за ним. Договор также может предусма­тривать оплату ритуальных услуг.

А пожизненная рента предпола­гает лишь периодическую выплату денежных средств в пользу получа­теля ренты.

При этом законодательство допу­скает замену всех вышеперечислен­ных услуг периодическими денежны­ми выплатами (ст. 603 ГК РФ), размер которых в соответствии со ст. 602 ГК РФ не должен быть менее двух ве­личин прожиточного минимума.

Договор ренты с пожизненным содержанием

Регулируется ст. 601 Гражданско­го кодекса РФ. Гражданин, получа­ющий ренту, передаёт свой жилой дом (квартиру, земельный участок и др.) плательщику ренты в собствен­ность. Тот, в свою очередь, обязан за это пожизненно содержать с иж­дивением этого гражданина (или же третье лицо, указанное им).

Перечислим основные правовые особенности данного договора:

Право собственности плательщи­ка ренты на объект недвижимости возникает с момента его госрегистра­ции согласно положениям Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государ­ственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним».

Получателем ренты разрешает­ся быть только гражданину (ограни­чений по здоровью и по возрасту не существует), а вот плательщиками ренты вполне могут быть и юриди­ческие лица. Организации, занима­ющиеся заключением подобных до­говоров, могут быть как частными, так и государственными.

Плательщик ренты может распо­ряжаться переданным ему в обеспе­чение имуществом, (сдавать в за­лог, продавать и т. д.) только пред­варительно заручившись письмен­ным согласием её получателя. При этом плательщику вменяется в обя­занность принимать меры для того, чтобы в период пожизненного со­держания стоимость данного иму­щества не снижалась.

Договор считается прекращён­ным по факту кончины получателя ренты (ст. 605 ГК РФ). Если получа­телей было несколько, то договор прекращает действие только в отно­шении ушедшего из жизни лица.

Такой договор составляют в пись­менной форме и заверяют у нотари­уса по месту нахождения передава­емого имущества, а также регистри­руют в соответствующих органах.

Расторжение договора допуска­ется как по соглашению лиц, его за­ключивших, так и в судебном поряд­ке. Инициировать расторжение мо­жет и гражданин, получающий рен­ту, и лицо, её уплачивающее. При этом заявление о расторжении по­даётся в суд только после предва­рительного получения отказа несо­гласной стороны или при неполуче­нии такого отказа в срок, оговорён­ный в предложении о расторжении или договоре. В противном случае (если срок не был указан) действует 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Договор пожизненного содержания. Советы плательщику ренты

Собираясь заключать договор ренты с пожизненным содержани­ем, хорошо подумайте, сможете ли вы, несмотря на различные жиз­ненные перипетии, в течение мно­гих лет ухаживать за человеком, по­лучающим ренту, и содержать его.

Имейте в виду, что, если вы, по мнению плательщика ренты, плохо исполняете обязательства по тако­му договору (и не можете при этом собрать опровергающих данный факт письменных доказательств), ваш подопечный способен вернуть свою недвижимость обратно. При­чём, это может случиться даже в тех случаях, когда вы, действитель­но, хорошо заботились о нём. Чтобы этого не случилось, тщательно фик­сируйте абсолютно все действия, совершаемые вами в исполнении данного договора.

Обязательно внесите в договор пункт, согласно которому имущество будет передаваться не бесплатно. Зачем? Если недвижимость переда­ётся бесплатно, получатель ренты в случае возможных или мнимых на­рушений вправе вернуть её назад (ст. 599 ГК РФ). Если же в догово­ре будет написано, что за недвижи­мость уплачена, хотя бы символи­ческая, сумма, то плательщик рен­ты на этих условиях его вернуть уже не сможет.

Согласно положениям ГК РФ (и это нашло отражение в судебной практике), уход из жизни платель­щика ренты не прекращает дей­ствия договора. Недвижимость, приобретённая в рамках договора ренты с пожизненным содержани­ем, также передаётся наследникам умершего плательщика вместе с обязательствами по договору — сле­довательно, в дальнейшем платить ренту придётся им.

Советы получателю ренты

Вы имеете право проживать в собственной квартире (доме) до своей смерти.

Если по договору квартира, уча­сток, жилой дом или другое имуще­ство передаются бесплатно, то вы, как получатель ренты, можете (при наличии значительного нарушения договора плательщиком ренты) по­требовать вернуть их с зачётом сто­имости данного имущества в счёт выкупа ренты (ст. 605 ГК РФ).

При наличии подтверждений се­рьёзных нарушений плательщиком ренты своих обязательств суд, как правило, встаёт на сторону получа­теля ренты, а нарушитель не толь­ко лишается переданной недвижи­мости, но и не может получить даже частичной компенсации понесённых им расходов.

Составляя договор, уделите в нём особое внимание объёму ухо­да и содержания, начиная от коли­чества уборок в вашей квартире, за­канчивая объёмом приобретаемых для вас лекарств и продуктов.