Законом предусмотрено три варианта договора ренты: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением зачастую воспринимаются гражданами как один и тот же договор. Однако между ними есть существенные отличия.
Предметом договора ренты с пожизненным содержанием может быть только недвижимость — как жилая, так и нежилая.
Такой договор предусматривает в первую очередь не денежную выплату, а удовлетворение нужд получателя ренты в питании, жилище, одежде и, если это необходимо, уходе за ним. Договор также может предусматривать оплату ритуальных услуг.
А пожизненная рента предполагает лишь периодическую выплату денежных средств в пользу получателя ренты.
При этом законодательство допускает замену всех вышеперечисленных услуг периодическими денежными выплатами (ст. 603 ГК РФ), размер которых в соответствии со ст. 602 ГК РФ не должен быть менее двух величин прожиточного минимума.
Договор ренты с пожизненным содержанием
Регулируется ст. 601 Гражданского кодекса РФ. Гражданин, получающий ренту, передаёт свой жилой дом (квартиру, земельный участок и др.) плательщику ренты в собственность. Тот, в свою очередь, обязан за это пожизненно содержать с иждивением этого гражданина (или же третье лицо, указанное им).
Перечислим основные правовые особенности данного договора:
Право собственности плательщика ренты на объект недвижимости возникает с момента его госрегистрации согласно положениям Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Получателем ренты разрешается быть только гражданину (ограничений по здоровью и по возрасту не существует), а вот плательщиками ренты вполне могут быть и юридические лица. Организации, занимающиеся заключением подобных договоров, могут быть как частными, так и государственными.
Плательщик ренты может распоряжаться переданным ему в обеспечение имуществом, (сдавать в залог, продавать и т. д.) только предварительно заручившись письменным согласием её получателя. При этом плательщику вменяется в обязанность принимать меры для того, чтобы в период пожизненного содержания стоимость данного имущества не снижалась.
Договор считается прекращённым по факту кончины получателя ренты (ст. 605 ГК РФ). Если получателей было несколько, то договор прекращает действие только в отношении ушедшего из жизни лица.
Такой договор составляют в письменной форме и заверяют у нотариуса по месту нахождения передаваемого имущества, а также регистрируют в соответствующих органах.
Расторжение договора допускается как по соглашению лиц, его заключивших, так и в судебном порядке. Инициировать расторжение может и гражданин, получающий ренту, и лицо, её уплачивающее. При этом заявление о расторжении подаётся в суд только после предварительного получения отказа несогласной стороны или при неполучении такого отказа в срок, оговорённый в предложении о расторжении или договоре. В противном случае (если срок не был указан) действует 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Договор пожизненного содержания. Советы плательщику ренты
Собираясь заключать договор ренты с пожизненным содержанием, хорошо подумайте, сможете ли вы, несмотря на различные жизненные перипетии, в течение многих лет ухаживать за человеком, получающим ренту, и содержать его.
Имейте в виду, что, если вы, по мнению плательщика ренты, плохо исполняете обязательства по такому договору (и не можете при этом собрать опровергающих данный факт письменных доказательств), ваш подопечный способен вернуть свою недвижимость обратно. Причём, это может случиться даже в тех случаях, когда вы, действительно, хорошо заботились о нём. Чтобы этого не случилось, тщательно фиксируйте абсолютно все действия, совершаемые вами в исполнении данного договора.
Обязательно внесите в договор пункт, согласно которому имущество будет передаваться не бесплатно. Зачем? Если недвижимость передаётся бесплатно, получатель ренты в случае возможных или мнимых нарушений вправе вернуть её назад (ст. 599 ГК РФ). Если же в договоре будет написано, что за недвижимость уплачена, хотя бы символическая, сумма, то плательщик ренты на этих условиях его вернуть уже не сможет.
Согласно положениям ГК РФ (и это нашло отражение в судебной практике), уход из жизни плательщика ренты не прекращает действия договора. Недвижимость, приобретённая в рамках договора ренты с пожизненным содержанием, также передаётся наследникам умершего плательщика вместе с обязательствами по договору — следовательно, в дальнейшем платить ренту придётся им.
Советы получателю ренты
Вы имеете право проживать в собственной квартире (доме) до своей смерти.
Если по договору квартира, участок, жилой дом или другое имущество передаются бесплатно, то вы, как получатель ренты, можете (при наличии значительного нарушения договора плательщиком ренты) потребовать вернуть их с зачётом стоимости данного имущества в счёт выкупа ренты (ст. 605 ГК РФ).
При наличии подтверждений серьёзных нарушений плательщиком ренты своих обязательств суд, как правило, встаёт на сторону получателя ренты, а нарушитель не только лишается переданной недвижимости, но и не может получить даже частичной компенсации понесённых им расходов.
Составляя договор, уделите в нём особое внимание объёму ухода и содержания, начиная от количества уборок в вашей квартире, заканчивая объёмом приобретаемых для вас лекарств и продуктов.